Ceppaloni in rete, la voce libera

di Carmine Tranfa

Secondo i dati pubblicati da “EUROSTAT” (Ufficio Statistico Europeo) nel 2018, nell’Unione d’Europa, 7 persone su 10 vivono in una casa di proprietĂ , a dimostrazione dell’importanza che la stessa ricopre per i cittadini europei. In Italia 8 famiglie su 10 (l’80%) sono proprietarie della casa in cui vivono. Essere proprietario di una casa è la piĂą grande aspirazione di ogni cittadino. Proprio per questo, prima di procedere all’acquisto, bisogna fare molta attenzione, conoscere, sia pure per grandi linee, le regole essenziali che regolano questo istituto giuridico. In genere l’atto notarile è preceduto da un contratto preliminare (compromesso) che è un accordo tra il venditore ed il compratore attraverso il quale entrambe le parti si impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. In sintesi ci si accorda per i passaggi successivi, prevedendo delle penalitĂ  in caso di inadempimento di una delle parti contraenti.

Quasi sempre viene richiesta una “caparra” (anticipo di pagamento) a carico dell’acquirente. Comunque, fino alla stipula dell’atto pubblico (notarile), il venditore resta proprietario e l’acquirente potenziale futuro proprietario. Generalmente il motivo principale del “compromesso” è dovuto al fatto che l’acquirente ha bisogno di un mutuo(prestito) dagli Istituti di Credito, oltre all’interesse di avere una “carta scritta” a garanzia reciproca della serietĂ  dell’accordo. Solo dopo “l’accettazione” del mutuo, si può addivenire alla stipula del contratto definitivo. Il contratto preliminare (compromesso) deve essere redatto in forma scritta e registrato (all’Agenzia delle Entrate) entro 20 (venti)giorni dalla sottoscrizione. Tuttavia le imposte pagate verranno poi detratte in sede di registrazione del contratto definitivo di compravendita. La trascrizione del compromesso porta vantaggio ai contraenti, soprattutto all’acquirente che ha bisogno di contrarre il mutuo (prestito). Le spese dell’atto notarile, sono a carico di colui che compra. Solo con il rogito avviene il passaggio di proprietĂ  dal venditore all’acquirente. I notai hanno uno stampato, giĂ  predisposto, dove sono elencati i documenti necessari ed idonei alla stipulazione dell’atto. E’ fondamentale, prima di firmare, di procedere alla visura catastale dell’immobile e di verificare se ci sono “pesi” sullo stesso (soprattutto ipoteche). Al notaio spetta il compito di verificare che tutto sia in regola (compreso il “titolo” di provenienza del bene, ecc.). In ogni caso l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione la sezione online: “consultazionedaticatastaliedipotecari”). I contraenti hanno l’obbligo di indicare, nell’atto definitivo, il “corrispettivo pattuito” oltre alle modalitĂ  di pagamento (tracciabilitĂ  dei pagamenti). In mancanza sono previste delle sanzioni. Analizziamo, ora, i “RIFLESSI FISCALI” di un atto di compravendita di immobile. 

SISTEMA PREZZO VALORE

La legge 266/2005 art. 1 comma 497, ha introdotto un “nuovo sistema” di valutazione degli immobili denominato “prezzo-valore” (trattasi, in sostanza, di un prezzo predeterminato dallo Stato) il quale consente (nei casi in cui è applicabile) la tassazione del fabbricato sulla base del suo valore catastale indipendentemente dal prezzo pattuito ed indicato nell’atto. Ciò è stato fatto per annullare il gigantesco contenzioso derivante da migliaia di accertamenti dell’Agenzia delle Entrate. Per calcolare il valore catastale Ă¨ sufficiente moltiplicare la rendita catastale (rivalutata del 5%) per 120 (esempio pratico: se si acquista un immobile al prezzo concordato di Euro 150.000 la rendita catastale sarĂ  di euro 800). Applicando l’imposta ordinaria di registro del 9%, si pagherebbero euro 13.500 (ossia 150.000 per 9%). Usando la rendita catastale si ha: 800 per 1,05 per 120 (rendita catastale rivalutata del 5% per coefficiente fisso (120) è uguale a 100.800 per 9% = 9.072. 13.500 – 9.072 = â‚¬ 4.428) . Con il sistema prezzo-valore si ottiene un risparmio di circa 4.500 euro. Il sistema prezzo-valore Ă¨ attuabile quando:

• l’immobile, con le relative pertinenze, è destinato ad uso abitativo;

• l’acquirente è un privato cittadino e NON agisce nell’esercizio di attivitĂ  commerciali, artistiche o professionali; 

• sia fatta espressa richiesta al notaio in tal senso;

• che nel contratto di compravendita sia indicato il prezzo effettivo concordato.

Oltre al vantaggio fiscale, si conseguono altri due risultati:

1. è inibito all’Agenzia delle Entrate di effettuare un accertamento di valore ai sensi dell’art. 51 D.P.R. n. 131/1986 TUR (Testo Unico Registro);

2. lo stesso Legislatore ha stabilito che, per questo tipo di compravendita, l’onorario del notaio (comprensivo anche di spese accessorie) sia ridotto del 30%. 

Come si è visto, prima di procedere alla redazione dell’atto notarile, è importante conoscere le leggi che regolano la materia. Si possono risparmiare tantissimi soldi, ma soprattutto evitare patemi d’animo per un eventuale accertamento dell’Agenzia delle Entrate (che non è piĂą ammissibile per Legge). Con questo sistema “cristallino” gli introiti fiscali sono aumentati. Ma c’è di piĂą!. La cosiddetta “tariffa” (tabella delle aliquote d’imposta da applicare) allegata al D.P.R. n. 131/1986 (T.U.R. – Testo Unico Registro) nella parte I, art. 1 comma 2, recita: “atti traslativi di beni a titolo oneroso: se il trasferimento della proprietĂ  di beni ha per oggetto case di abitazione NON di lusso e ricorrono lecondizioni di cui alla nota II bis, si applica l’aliquota del 2%”. Le “condizioni” per godere dei benefici “prima casa” consentono la riduzione sia dell’imposta di registro se si acquista da un privato (2%), sia per l’IVA (4%). L’aliquota ordinaria è al 10% se si compra da un’impresa (generalmente dal costruttore). L’imposta di Registro ed IVA sono alternative. Il sistema del prezzo-valore si applica anche quando si acquista l’immobile con i benefici “prima casa”. In questo caso, però, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente 110. Valore catastale “prima casa”: rendita catastale X1,05X110. Esempio pratico: se un’abitazione viene acquisita con i benefici della prima casa e una rendita catastale di Euro 900 al prezzo (pattuito) di Euro 200.000, si ha: 200.000 X 2%= 4.000. Se si richiede al Notaio l’applicazione del prezzo-valore, si ottiene 900X1,05X110 = 103.950 euro per 2%= 2.079. Per cui 4.000 – 2.079 = € 1.921 da pagare. Un risparmio di circa 2.000 euro! 

I requisisti per ottenere le agevolazioni, sono: 

• fabbricato non di lusso;

• l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o intende trasferire la residenza (entro 18 mesi dal rogito notarile) o vi presta attivitĂ  lavorativa; la relativa dichiarazione deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto pubblico di compravendita; 

• colui che acquista deve, altresì, dichiarare di non essere titolare di altra abitazione nello stesso Comune (dove è residente o intende trasferirsi) e non essere titolare, sul territorio Nazionale, di diritti di proprietĂ , uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietĂ , su altro immobile, anche dal coniuge che abbia giĂ  usufruito delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. 

Tuttavia, dall’1/1/2016, a seguito della legge n. 208/2015, art. 5, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente giĂ  proprietario di immobile acquistato con le agevolazioni, purchĂ© la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Tradotto significa che le “agevolazioni” si possono godere pur essendo proprietari di case in altri Comuni e che le stesse non abbiano goduto di riduzioni d’imposta. 

La “ratio” (lo scopo) della norma è evidentemente quella di favorire l’acquisto di un’abitazione dove un cittadino ha intenzione di trasferire la propria residenza anagrafica (dimora abituale) con il nucleo familiare, che diventa la prima casa. Le altre assumono il ruolo di seconde case.